În perioada sezonieră, când dorința consumatorilor de a găsi locuința potrivită se intensifică, iar „sentimentul de acasă” devine o prioritate pentru multe familii, interesul pentru achiziția de imobile crește. În acest context, reprezentanții ANPC au participat la o întâlnire cu reprezentanți ai sectorului imobiliar, dedicată analizării măsurilor necesare pentru creșterea siguranței și transparenței în tranzacțiile imobiliare.
Documente și cerințe obligatorii înainte de vânzare
- Autorizație de construire – trebuie obținută înainte de începerea oricăror activități de publicitate sau promovare. Lipsa autorizației încalcă Legea 363/2007, Art. 4, sancționată cu amenzi între 10.000 și 100.000 lei.
- Autorizații de branșare la utilități – necesare înainte de comercializare.
- Contracte echilibrate, conform Legii 193/2000.
- Dreptul cumpărătorului de retragere în caz de refuz bancar, șomaj sau modificări de eligibilitate.
Clauze abuzive identificate
- Penalități de reziliere excesive.
- Obligații extinse în mod nejustificat către succesorii cumpărătorului.
- Penalități de retragere disproporționate.
Termeni contractuali interziși
- Prelungirea unilaterală a termenului de finalizare, fără penalități pentru dezvoltator.
- Rezilierea automată cu pierderea tuturor sumelor achitate.
Transparența prețurilor și a ofertelor
- Prețul final trebuie afișat complet, cu TVA și toate costurile incluse.
- Obligatorie prezentarea Cărții Tehnice a Construcției.
Cerințe cheie pentru cumpărători:
- Structură unificată și clară a prețurilor;
- Defalcare detaliată a tuturor costurilor;
- Termeni expliciți ai ofertelor speciale (cu date de început și sfârșit);
- Declarații privind disponibilitatea stocului, acolo unde este cazul.
Încălcări privind ofertele speciale: Legea 148/2000, Art. 23 lit. b – amenzi de la 1.500 la 4.000 lei pentru condiții promoționale neclare.
Aspecte obligatorii de care trebuie să țină cont consumatorii la cumpărarea unui imobil:
- CERINȚE ȘI DOCUMENTAȚIE PRE-VÂNZARE
- AUTORIZAȚIE DE CONSTRUIRE OBLIGATORIE
Trebuie obținută înainte de începerea oricăror activități de publicitate sau promovare.
Lipsa autorizației încalcă Legea 363/2007, Art. 4, sancționată cu amenzi între 10.000 și 100.000 lei.
- AUTORIZAȚIE DE BRANȘARE UTILITĂȚI
Permisele valide de branșare pentru toate utilitățile trebuie să existe înainte de comercializarea proprietăților.
- TERMENI CONTRACTUALI ECHILIBRAȚI
Promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare și contractele finale trebuie să asigure drepturi și obligații echitabile, conform Legii nr. 193/2000.
- DREPTUL CUMPĂRĂTORULUI DE RETRAGERE
Contractele trebuie să includă clauze de retragere pentru situații independente de controlul cumpărătorului (refuz de credit, șomaj, modificări de eligibilitate).
- CLAUZE ABUZIVE – EXEMPLE DE EVITAT
- Penalități de reziliere unilaterale
„În cazul rezilierii, cumpărătorului i se vor imputa daune pentru acoperirea pierderilor suferite ca urmare a rezilierii contractului.” → Impune o povară excesivă consumatorului.
- Obligațiile succesorilor
„În cazul incapacității de plată, promisiunea sau contractul de vânzare va continua să producă efecte între vânzător și succesorii cumpărătorului.” → Extinderea răspunderii dincolo de limite rezonabile.
- Penalități excesive de retragere
„Cumpărătorii au dreptul de a denunța unilateral promisiunea dacă se răzgândesc. În acest caz, vânzătorul are dreptul de a reține X mii EURO din prețul proprietății, ca preț de retragere.”→ Penalitate disproporționată pentu retragerea consumatorului.
- TERMENI CONTRACTUALI SUPLIMENTARI INTERZIȘI
- Prelungiri unilaterale ale termenului
„Vânzătorul are dreptul să prelungească Termenul de Finalizare cu o perioadă suplimentară, fără a fi obligat să plătească penalități și/sau alte despăgubiri Cumpărătorului pentru această prelungire, care poate interveni din orice motive, independente sau nu de Vânzător” → Această clauză elimină responsabilitatea dezvoltatorului pentru întârzieri.
- Pierderea automată a plăților
„Vânzătorul va proceda la rezilierea de drept a acestei promisiuni, prin neprezentarea Cumpărătorului la Data stabilită pentru încheierea contractului autentic de vânzare. Vânzătorul este îndreptățit să rețină, cu titlu de clauză penală, toate sumele achitate de Cumpărător până la intervenirea rezoluțiunii” → Pierdere integrală = excesivă și disproporționată.
- Acțiune legală
Instanțele vor fi sesizate pentru a iniția proceduri specifice care impun operatorilor modificarea contractelor existente prin eliminarea clauzelor abuzive.
- TRANSPARENȚA PREȚURILOR ȘI CERINȚE DE DOCUMENTAȚIE
- Divulgarea obligatorie a prețurilor
Vânzătorii trebuie să prezinte prețul final complet, inclusiv TVA și toate costurile suplimentare, împreună cu Cartea Tehnică a Construcției.
Cerințe cheie:
- Structură unificată de prețuri
- Defalcare clară a costurilor
- Termeni clari ai ofertelor speciale (cu date de început și sfârșit)
- Declarații privind disponibilitatea stocului, unde este cazul
Redactor: Geanina Lupu
